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html模版 北京農地入市新嘗試：集體建設用地成公租房項目“主力軍” 經濟觀察報 記者 田國寶5月24日，北京市海淀區唐傢嶺新城T08地塊927戶公租房正式啟動選房工作，當天共有1845戶符合搖號配租入圍條件的傢庭參加選房。
唐傢嶺新城是北京市利用集體建設用地建設租賃型住房第一批試點項目，也是北京市第5個利用集體建設用地建設公租房的項目。根據北京市住建委規劃，未來5年，北京市將在1300公頃的土地上建設50萬套公租房，土地將主要通過集體建設用地解決。
2015年初，國土資源部從全國篩選33個區縣試點農地入市，北京市大興區即是集體經營性建設用地入市的主要試點區縣之一。其實，早在2011年，北京市就已經開始啟動相關工作，截止2014年底，僅大興區就有2117.29公頃集體建設用地自發流轉。
目前集體建設用地建設公租房項目基本由鎮、村集體兩級經濟組織開發，政府統一承租後再向外出租，集體建設用地入市僅局限於產業方面，並不涉及住宅，也就是說，用集體建設用地建設公租房並不在 入市 范疇之內。
據北京市本地一傢房地產企業人士透露，作為33個試點區縣之一，未來大興區會在利用集體建設用地建設住宅方面進行嘗試和突破， 雖然現在條件還不成熟，但改革試點的核心就是創新、突破，如果做得成功完全可以向全市甚至全國推廣。
唐傢嶺的公租房
唐傢嶺村改造始於2010年初，當年3月份正式啟動拆遷，共計涉及2099戶村民，拆遷完成後主要建設兩個項目，一個是占地279畝的唐傢嶺新城回遷房項目及相關配套，總建築面積為35萬平方米，一個唐傢嶺產業項目，占地155.52畝，總建築面積18.8萬平方米。
兩個項目開發商均為北京眾唐興業房地產開發有限公司，其背後是唐傢嶺村民委員會和唐傢嶺村經濟合作社。唐傢嶺新城回遷房項目涉及T05、T06、T07、T09四個地塊，北京市國土資源局信息顯示，已經於2010年12月通過農轉用手續轉變為國有建設用地。
根據要求，唐傢嶺新城回遷房項目共有4600多套住房，全部用於村民回遷，不得對外出售。2013年3月份，海淀區房管局以39元/平方米/月價格從唐傢嶺新城回遷居民手中集中承租1980套住房，經過裝修後以公租房形式推向市場，其中一部分作為海淀區第四批公租房，租金為32元/平方米/月，從中不難看出，這一轉變過程中政府虧損7元/平方米/月。
唐傢嶺產業項目為集體建設用地。2014年10月份，北京市國土資源局、北京市發展和改革委員會、北京市規劃委員會聯合下發《關於印發北京市利用農村集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》後，其中T08地塊主要用於建設10萬平方米的公租房。
唐傢嶺公租房項目共有2176套住房，其中本次927套作為海淀區第十五批公租房，全部面向海淀區低收入無房傢庭，並不針對其他區居民和外地人，公租房共分為三個類型，其中35平米的戶型有187套，45平方米戶型有352套，60平方米的戶型有388套，租金為35元/平方米，租期為3年。
與回遷房部分住房通過政府承租作為公租房不同，唐傢嶺新城T08地塊公租房項目在建設過程中，海淀區政府即一次性投入5億元建設資金，獲得10年租賃權，然後再由海淀區房管局向符合條件的居民傢庭出租。
除瞭唐傢嶺公租房項目外，海淀區還有溫泉鎮351地塊、西北旺鎮021地塊兩個利用集體建設用地建設公租房的項目。從2011年起，北京已經在朝陽區平房鄉、昌平區北七傢及海淀區唐傢嶺等地退出五個集體建設用地建公租房項目。
此外，據北京市住建委信息顯示，未來北京市將加快完善集體建設用地建設租賃住房的相關支持政策，通過集體經濟組織將土地使用權作價入股，與投資機構、開發企業合作開發經營、共享收益模式來進一步將集體建設用地建設公租房模型推向市場。
大興區試點進展迅速
從2015年初大興區作為集體經營性建設用地入市試點單位以來，集體建設用地主要出讓給具備產業功能的項目，具體模式為，農村集體組織以存量集體經營性用地通過出讓、租賃、入股等形式，實現與國有建設用地同權同價的入市條件。
以集體經營性建設用地出讓為例，大興區將土地交易總額的8%到30%拿出來作為征收土地增值收益調節金，主要用於農村基礎設施建設、集體經營性建設用地開發整理及農村社保補貼和貧困救助等公共方面。
據大興區政府公佈信息顯示，大興區共有集體經營性建設用地4200多宗，整體相對分散，通過增減掛鉤等形式形成連片統一規劃開發，目前大興區已經在9個鄉鎮啟動集體經營性建設用地入市試點不動產登記和整體規劃方案編修等工作。
大興區西紅門鎮和舊宮鎮是較早實施集體經營性建設用地的區域，其中首個試點項目鴻坤地產開發的鴻坤金融谷項目就位於西紅門，目前項目已經開始運營，並吸引北京股權交易中心等一批企業入駐。
2016年1月，石榴地產以8.05億元價格獲得西紅門另一個集體經營性建設用地40年的土地使用權，將被用來開發青年創投中心項目。目前，該項目已經開工，處於施工狀態。
此外，大興區瀛海鎮集體經營性建設用地入市試點 （一期）719.55畝集體經營性建設用地已經把不動產登記到村集體經濟合作社名下，為下一步入市奠定瞭基礎。另外的1644.3畝大部分作為綠隔產業用地和城市道路用地，也已經通過整體用地規劃審批。
大興區黃村鎮集體經營性建設用地入市試點848.19畝土地也啟動不動產登記申報工作，另外的1337.5畝作為產業用地通過瞭用地規劃申請。其他幾個鄉鎮的集體經營性建設用地試點相關地塊也已經通過用地規劃審批。
為此，大興區政府在規劃、土地及建設等相關部門國有建設用地審批基礎上增加瞭相應集體建設用地審批窗口，從制度和程序上解決瞭集體建設用地和國有建設用地的統一規劃、統一審批、統一出讓等機制性難題。
大興區還把集體經營性建設用地入市未來收益作為抵押，設立專項金融產品，以實現集體建設用地資產價值和市場屬性。目前，大興區在西紅門鎮城鄉結合部改造、舊宮鎮南小街等項目已經實現集體建設用地抵押，累計獲得銀行授信40多億元。
黃村鎮狼垡村集體經營性建設用地面積為282.73萬平方米，總建築面積190萬平方米，計劃投資42.55億元，其中村集體經濟組織通過自有資金解決7.55億元，剩餘34億元資金缺口已經獲北京市農商行的授信。
市場期待進一步突破
從當前情況來看，集體建設用地用來建設住宅基本以公租房形式為主，不過未來會通過村集體經濟組織與社會資本合作的方式獲得另一種途徑的入市；而集體經營性建設用地入市更多傾向於產業類項目，並嚴格限制建設住宅項目並對外出售。
不過，據上述北京市開發商人士介紹，作為試點區縣之一，大興區就集體經營性建設用地用來建設可出售的住宅相關可行性進行研究，並在未來時機成熟時進行嘗試，這或許是解決目前住宅用地指標局限的一條重要途徑。
據其透露，目前還沒有成熟的具體方案， 其實和國有建設用地類似，如果未來用來建造住宅，也將作為產業項目的配套，在整個項目中所占比例不會很大，但如果這一難題突破瞭，將產生一個很大的市場。
不過，這一說法並沒有經過官方的證實和確認，如果這一目標得以實現，或許為小產權住宅問題解決留下空間，該人士認為，集體經營性建設用地開發住宅不同於小產權， 集體建設用地蓋住宅是需要履行相關審批手續的，國有建設用地履行的手續你都得履行，小產權是沒有任何手續的，轉正的可能性不大。
據其介紹，其所在的公司已經與北京市相關區縣政府達成協議，將所在區域的3000多畝集體建設用地用於建設集旅遊、養老、醫療健康和商業為一體的綜合體項目，目前區政府、開發企業和村集體正在進行前期準備工作。
該人士表示，目前正在解決村民安置補償、項目具體規劃建設內容、村民集體經濟組織入股比例等相關問題， 同時我們也在做項目規劃方案，如果一切順利的話，下半年就能把地拿過來，年底或明年初就能動工瞭。
在這位人士的設想中，項目3000多畝總用地面積中，未來將把不超過600畝集體建設用地用作配套住宅建設， 也可能是300畝，具體還得政府方面最後定，現在也同意我們做嘗試和探索，但這個還不能急，得一步一步來。
從2016年底，北京市開始在國有土地出讓過程中實施開發商全部或部分自持住宅對外租賃的嘗試，未來集體經營性建設用地開發可銷售的住宅項目似乎空間並不大。
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